上海市物業(yè)管理協(xié)會換屆更名4 月，上海市物業(yè)管理協(xié)會召開會員代表大會，選舉產(chǎn)生新一屆領導班子。同時，上海市物業(yè)管理協(xié)會更名為上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。更名后，該協(xié)會的屬性由原來的企業(yè)協(xié)會拓展為行業(yè)協(xié)會，行業(yè)中的相關企事業(yè)單位和經(jīng)濟組織都可以成為單位會員，國家注冊物業(yè)管理師可以成為個人會員。上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的業(yè)務范圍，也將拓展為上海市物業(yè)管理的行業(yè)調(diào)研、行業(yè)協(xié)調(diào)、行業(yè)培訓、行業(yè)評比、學術研究、會展服務、業(yè)務咨詢、信息交流和發(fā)布等。點評：上海市物業(yè)管理協(xié)會的換屆更名，拓寬了協(xié)會的業(yè)務范圍，使協(xié)會從原來的企業(yè)協(xié)會變成了行業(yè)協(xié)會。這將有利于促進上海市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，更好地為物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理從業(yè)人員服務，這是上海市物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展的必然結(jié)果，也是中國物業(yè)管理行業(yè)的一個進步。物業(yè)管理師制度初步建立6 月 27 日，建設部下發(fā)建辦人函 [2006]384 號文件正式成立“全國物業(yè)管理師制度管理委員會”，由建設部總經(jīng)濟師謝家瑾擔任主任，主要負責組織和協(xié)調(diào)物業(yè)管理師制度的實施和管理工作。 7 月 27 日，全國物業(yè)管理師制度管理委員會召開第一次工作會議，確定于下半年正式推進物業(yè)管理師資格認定考試制度，第一次考試時間確定在 10 月 28 日。 10 月 28 日，全國物業(yè)管理師資格認定考試如期舉行。中國物業(yè)管理協(xié)會副會長徐俊達表示，“此次考試的舉行，標志著我國物業(yè)管理師制度的初步建立。今后，我國將大力推行物業(yè)管理師制度”。點評：物業(yè)管理師制度的建立是中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展史上的一個里程碑，它對于中國物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展必將起到重要的推動作用，其深遠影響主要體現(xiàn)在 3 個方面：首先是加快了我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)化進程，有利于提升我國物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)，提高參與建設和諧社會的能力；其次是將規(guī)范我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，這對于減少物業(yè)管理糾紛、塑造物業(yè)管理行業(yè)良好社會形象將起到積極作用；再次是將提升物業(yè)管理從業(yè)人員的社會地位，長期以來，物業(yè)管理行業(yè)被認為是一個低門檻的行業(yè)，但隨著物業(yè)管理師制度的推廣和全面實施，這一局面將逐步得以改善。中國物業(yè)管理協(xié)會第二次會員代表大會8 月 18 日，中國物業(yè)管理協(xié)會第二次會員代表大會在北京召開，建設部副部長劉志峰，建設部總經(jīng)濟師、中國物業(yè)管理協(xié)會會長謝家瑾，建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠，建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長張小宏，建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心主任陸克華等有關領導和來自全國各地近 1000 家會員單位代表參加了大會。在同日舉行的中國物業(yè)管理協(xié)會第二屆理事會第一次全體會議上，劉志峰當選為中國物業(yè)管理協(xié)會第二屆名譽會長，謝家瑾當選為中國物業(yè)管理協(xié)會第二屆會長，徐俊達等 10 人當選為中國物業(yè)管理協(xié)會第二屆副會長，陳偉當選為中國物業(yè)管理協(xié)會第二屆秘書長，許新民等 3 人當選為副秘書長。這次大會回顧、總結(jié)了協(xié)會的第一屆工作，對行業(yè)當前的熱點問題進行了分析，并對行業(yè)和協(xié)會下一步發(fā)展作了展望。點評：在這次大會上，建設部副部長、中國物業(yè)管理協(xié)會名譽會長劉志峰所做的講話 《 建立規(guī)范、誠信、和諧的物業(yè)管理市場 》 和建設部總經(jīng)濟師、中國物業(yè)管理協(xié)會會長謝家瑾所做的工作報告 《 抓住機遇迎接挑戰(zhàn)共同推進物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展 》 是我國物業(yè)管理行業(yè)今后幾年發(fā)展的基本指導方針，被中國物業(yè)管理行業(yè)業(yè)內(nèi)人士譽為寶貴的“精神食糧”，必將指導行業(yè)實現(xiàn)更大的發(fā)展。上海市“與業(yè)主同心”主題活動8 月，上海市開展了為期一個月的“與業(yè)主同心 ―― 2006 ? 構(gòu)建和諧物業(yè)，營造溫馨家園”主題活動，上海全市共有 170 家物業(yè)管理公司和 1150 個小區(qū)參加了這次活動。據(jù)上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會介紹，開展這一活動就是要在物業(yè)服務合同約定的基礎上，建立物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的同心圓關系，圍繞“與業(yè)主同心”，創(chuàng)建一種社區(qū)、政府（行業(yè)）、居民和轄區(qū)管理企業(yè)組織共同參與的群體良性互動機制，從而依靠整個社區(qū)的力量和資源，解決物業(yè)管理中存在的問題。這次活動突出了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的互動，大多數(shù)小區(qū)的活動都是物業(yè)管理公司協(xié)同業(yè)委會、居委會共同舉辦。據(jù)了解，上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會將著力把“與業(yè)主同心”打造成品牌活動，并長期開展下去，每年確定一個主題，一段時間內(nèi)形成一個高潮。點評：上海市“與業(yè)主同心”主題活動之所以能夠成為 2006 年中國物業(yè)管理行業(yè)的大事之一，不僅在于它推動了上海市的和諧社會建設，更在于它探索創(chuàng)建了一種社區(qū)、政府（行業(yè)）、居民和轄區(qū)物業(yè)管理企業(yè)組織共同參與的群體良性互動機制。這一機制的建立對于其他地區(qū)做好物業(yè)管理工作、共建和諧社會無疑具有很好的示范意義，各物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)從業(yè)人員應該認真研究和學習這一群體良性互動機制，保證自己所管理的小區(qū)實現(xiàn)和諧。第三屆深圳物業(yè)管理周11 月 19 日，主題為“文明服務、和諧社區(qū)”的第三屆深圳物業(yè)管理周及物業(yè)管理高峰論壇開幕，來自臺北、香港、澳門及北京、上海、天津、重慶、廣州等城市的業(yè)界領導、學界專家、企業(yè)代表等數(shù)百人聚首深圳，共商物業(yè)管理未來發(fā)展之路。建設部副部長劉志峰出席開幕式并宣布第三屆深圳物業(yè)管理周開幕，中國物業(yè)管理協(xié)會副會長徐俊達也出席了這次活動。在高峰論壇上，來自各地的專家、學者和企業(yè)代表就物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的一些熱點問題，如物業(yè)管理師制度、物權(quán)法、物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管、住宅維修資金管理、物業(yè)管理公司在小區(qū)的退出機制等一系列問題，進行了深入而熱烈的交流探討。在活動期間，深圳市還舉辦了鄰里節(jié)、業(yè)主體驗日、社區(qū)關愛行動、社區(qū)趣味運動會及社區(qū)文藝匯演等系列活動，充分體現(xiàn)出物業(yè)管理對于建設和諧社區(qū)、構(gòu)建和諧社會的基礎地位和重要意義。點評：建設和諧社區(qū)是構(gòu)建和諧社會的一個基礎環(huán)節(jié)，只有實現(xiàn)社區(qū)和諧，構(gòu)建和諧社會才有希望。實現(xiàn)社區(qū)和諧，離不開良好的物業(yè)管理工作。因此，中國的物業(yè)管理人責無旁貸，必須主動承擔起構(gòu)建和諧社區(qū)的歷史使命。建設和諧社區(qū)，首先要實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間關系的和諧。為此，物業(yè)管理企業(yè)必須苦練內(nèi)功，注重企業(yè)制度的創(chuàng)新和管理服務的創(chuàng)新，提高服務水平，奉行“以人為本、誠信、親情服務”的理念，用貼心的服務感動業(yè)主；其次要實現(xiàn)業(yè)主與業(yè)主之間關系的和諧，增進業(yè)主之間的交流和互動。和諧社區(qū)建設就是要打破業(yè)主之間“老死不相往來”的情況，通過開展形式多樣、豐富多彩、健康有益的社區(qū)文化活動，為業(yè)主提供交流、活動的場所和機會，縮短鄰居之間的距離，增進業(yè)主之間的交流，實現(xiàn)業(yè)主之間關系的和諧與融洽?！?中國物業(yè)管理 》 第五屆協(xié)辦委員會會議暨物業(yè)管理經(jīng)理人論壇11 月 25 日， 《 中國物業(yè)管理 》 第五屆協(xié)辦委員會會議暨物業(yè)管理經(jīng)理人論壇在海南省三亞市舉行，中國物業(yè)管理協(xié)會副會長徐俊達、建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司物業(yè)管理處處長王玉平、中國物業(yè)管理協(xié)會副會長翁國強、中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長董賢鈞等領導，以及來自全國各地的 《 中國物業(yè)管理 》 雜志的協(xié)辦單位代表 140 余人出席了會議，為 《 中國物業(yè)管理 》 雜志的工作提出意見和建議，也為我國物業(yè)管理行業(yè)的未來發(fā)展獻計獻策。點評： 《 中國物業(yè)管理 》 雜志每年召開的協(xié)辦委員會會議暨物業(yè)管理經(jīng)理人論壇架起了物業(yè)管理行政主管部門、中國物業(yè)管理協(xié)會與各物業(yè)管理企業(yè)之間溝通與聯(lián)系的橋梁，已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)業(yè)內(nèi)人士相互交流、共同學習的重要平臺，得到了眾多物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理人的認可與支持。目前，連續(xù)五屆會議已經(jīng)成為業(yè)界經(jīng)理人的高端對話年會。60 多家物業(yè)管理企業(yè)獲一級資質(zhì)2006 年，共有 60 多家物業(yè)管理企業(yè)通過建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司的評審，晉升為國家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。這些晉升為一級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，不僅有北京、長三角、珠三角等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的企業(yè)，也有不少是中西部地區(qū)的企業(yè)，充分體現(xiàn)了中國物業(yè)管理行業(yè)在 2006 年的全面發(fā)展與進步。點評：一年內(nèi) 60 多家物業(yè)管理企業(yè)晉升為國家一級資質(zhì)，這是中國物業(yè)管理行業(yè)的一件喜事，是中國物業(yè)管理人一年來努力工作的結(jié)果和回報。我們期待著 2007 年能有更多的物業(yè)管理企業(yè)晉升為國家一級資質(zhì)企業(yè)，期待著物業(yè)管理行業(yè)的整體素質(zhì)得到進一步提高?！懊利悎@”事件再度成為關注焦點2005 年 3 月，北京美麗園小區(qū)業(yè)主委員會起訴鴻銘物業(yè)管理公司大幅度虛抬物業(yè)費的收費數(shù)額，并提出停止對外租賃電梯，將相關收益返還業(yè)主等要求。 2005 年 9 月 14 日，一審法院駁回了業(yè)委會的訴訟請求。業(yè)委會不服該判決上訴至北京市一中院，美麗園業(yè)委會終審勝訴，一中院判決支持了業(yè)委會 13 項訴求中的 12 項。 2006 年 1 月，鴻銘物業(yè)管理公司向北京市一中院提交了再審申請，要求對此案進行重新審理。 8 月，一中院按照法定程序?qū)Π讣M行再審，仍維持之前做出的終審判決。 8 月 31 日深夜，鴻銘物業(yè)管理公司突然撤離小區(qū)，小區(qū)內(nèi)停水、停電、停門禁，陷入一片混亂。 9 月 5 日，海淀區(qū)小區(qū)辦授權(quán)美麗園業(yè)委會召開業(yè)主大會組織招標新物業(yè)管理公司。 12 月 9 日，經(jīng)過公開招投標，南京新鴻運物業(yè)管理公司中標，接管美麗園小區(qū)，并與鴻銘物業(yè)管理公司實現(xiàn)了順利交接。點評：以發(fā)展的眼光來看，“美麗園”事件是中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展過程中的必然現(xiàn)象，它凸顯出中國物業(yè)管理市場的不成熟：首先，法院是否有權(quán)力裁定物業(yè)費值得商榷。在市場經(jīng)濟條件下，商品價格的制定是一種市場行為，應該由商品交易的雙方根據(jù)市場供求關系協(xié)商確定，價格協(xié)商不成，買賣可以不做。在物業(yè)管理市場上，物業(yè)服務就是一種商品，物業(yè)費自然應該由物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方協(xié)商決定，雙方協(xié)商不成，業(yè)主可以選擇其他物業(yè)管理公司。但在“美麗園”事件中，法院卻扮演了物業(yè)費最終確定者的角色；其次，一些業(yè)主的物業(yè)管理消費觀念還不夠成熟和理性，還存在著物業(yè)費“越低越好”的傾向；再次是一些物業(yè)管理公司的行為不夠成熟，例如鴻銘物業(yè)管理公司突然撤出小區(qū)，造成小區(qū)內(nèi)停水、停電、停門禁，給業(yè)主的生活帶來了不良影響，也給物業(yè)管理公司自身造成了惡劣的社會影響。這一切都說明中國的物業(yè)管理市場還有待進一步的發(fā)展和完善，“美麗園”事件之后，更多的應是理性的反思。廣州維修基金第一案再起波瀾2006 年，備受社會各界關注的廣州維修基金第一案有了最新的進展。 1 月 12 日，廣州市中級人民法院四審認為，“現(xiàn)行法律法規(guī)對專項維修基金的繳納主體、繳納數(shù)額、履行方式、履行期限、民事責任等民事權(quán)利義務關系的調(diào)整尚無具體規(guī)定，當事人所承擔的主要是行政法上的義務，應由行政主管部門前置處理為宜，此類糾紛暫不具備作為民事案件受理和處理的條件?！边@一判決再次吸引了人們關注的目光，并引發(fā)了席卷廣東的“維修基金追繳風暴”。1999 年 8 月，廣州東悅居小區(qū)居民李女士與東華實業(yè)有限公司簽訂合同，購買東悅居一套房子。幾年后，李女士發(fā)現(xiàn)房屋維修基金一直沒有著落， 2003 年李女士以開發(fā)商不給其繳納物業(yè)維修基金為由，把開發(fā)商告上法院，此被稱為“廣州維修基金第一案”。原告李女士表示，根據(jù) 《 廣東省物業(yè)管理條例 》 第 32 條的規(guī)定，物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設單位按物業(yè)總投資的 2% ，在向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權(quán)時，一次性劃撥給業(yè)主委員會。但東悅居小區(qū)業(yè)主委員會一直沒有收到上述維修基金，請求法院判令開發(fā)商向其支付維修基金。被告東華公司則認為，維修基金應該由業(yè)主自己來掏。他們的依據(jù)是建設部頒布實施的 《 住宅共同部位共用設施設備維修基金管理辦法 》 。其中規(guī)定：“商品房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款 2% 至 3% 的比例向銷售房單位繳交維修基金?！秉c評：此案引人關注的焦點在于法院在判決時究竟應該依據(jù) 《 廣東省物業(yè)管理條例 》 還是建設部 《 住宅共同部位共用設施設備維修基金管理辦法 》 ，廣州市中院最后選擇將問題推給行政主管部門了事。這一事件說明，中國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展呼喚政策法規(guī)進一步完善，以分清物業(yè)管理各主體的責任和義務，規(guī)范各主體的行為，并進一步突破政策法規(guī)不完善對行業(yè)發(fā)展的瓶頸制約。鄭州物業(yè)管理企業(yè)罷收維權(quán)活動取得新突破2006 年，鄭州市的物業(yè)管理公司集體罷收維權(quán)活動取得了新的突破：該市部分物業(yè)管理公司停止無償代該市熱力公司提供供暖服務，迫使該市熱力公司在 2006 年的供暖工作中支付物業(yè)管理公司一定的管理服務維護費用。鄭州市物業(yè)管理協(xié)會領導的物業(yè)管理公司“罷收維權(quán)”活動從 2004 年 11 月開始，至今已經(jīng)有 3 年的時間。在這 3 年的時間里，該市電力企業(yè)逐步全面推行“一戶一表”、抄表到最終用戶；自來水公司逐步實行“一戶一表”改造、“階梯水價”等管理辦法；天燃氣公司在抄表到戶的基礎上，對委托代收的用戶分步實行自我管理收費?？梢哉f該市水電氣供應商三家企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)初步達成共識，并承諾負責相應設施設備維護管理。但冬季供暖問題一直沒有太大的進展，鄭州市物業(yè)管理協(xié)會領導的 2006 年“罷收維權(quán)”行動主要針對鄭州市熱力公司展開。在 2006 年，鄭州市物業(yè)管理協(xié)會、河南省物業(yè)商會多次召開研討會，多次組織物業(yè)管理企業(yè)同政府主管部門、供暖企業(yè)等討論，向政府主管部門遞交情況專題調(diào)研報告 10 多次，并邀請 《 大河報 》 等河南本地主流媒體全程參與報道。最后，在鄭州市物價局、房管局等政府部門及社會各界共同努力協(xié)調(diào)下，鄭州市物業(yè)管理企業(yè)的維權(quán)活動取得了新的成果。點評：國務院 《 物業(yè)管理條例 》 規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。”這已經(jīng)明確表明水電氣暖供應商應該自行向水電氣暖商品的最終使用者（業(yè)主）收取費用，物業(yè)管理企業(yè)沒有責任代水電氣暖供應商收取相關費用。但實際上，一些地方的水電氣暖供應商卻仍然要求物業(yè)管理企業(yè)代收費用，這給物業(yè)管理企業(yè)帶來了許多不必要的麻煩和經(jīng)濟負擔，干擾了物業(yè)管理企業(yè)的正常工作。鄭州市物業(yè)管理協(xié)會領導該市 400 多家物業(yè)管理企業(yè)開展“罷收維權(quán)”活動維護了該市物業(yè)管理企業(yè)的利益，減輕了企業(yè)的負擔，值得肯定。 ◇

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